Russlands Immobilienmarkt gerät in eine widersprüchliche Lage: In den größten Städten steigen die Preise für Neubauwohnungen, während weniger Menschen Kaufverträge abschließen. Von Januar bis September 2026 kletterte der durchschnittliche Angebotspreis auf 231.200 Rubel je Quadratmeter – 10,5 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
Gleichzeitig sank die Zahl der Beteiligungsverträge um 5 Prozent, die Einnahmen der Bauträger gingen um 2,3 Prozent zurück. Die Entwicklung zeigt keinen gesunden Aufschwung, sondern einen Markt, in dem höhere Bau- und Finanzierungskosten auf eine schwächer werdende Nachfrage treffen.
Die Preise steigen, die Verkäufe nicht
Die am 18. Oktober 2026 veröffentlichten Zahlen stammen aus einer spezialisierten Plattform zur Beobachtung und Analyse des russischen Immobilienmarkts. Darüber berichtete Kommersant.
In den 15 russischen Städten mit mehr als einer Million Einwohnern kostete ein Quadratmeter einer angebotenen Neubauwohnung in den ersten neun Monaten durchschnittlich 231.200 Rubel. Der Preis bereits verkaufter Wohnungen stieg im selben Zeitraum sogar um 10,8 Prozent auf 198.000 Rubel je Quadratmeter.
Zwischen dem Preis der noch angebotenen Wohnungen und dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis lag damit eine Differenz von 16,7 Prozent. Im Vorjahr hatte sie 16,9 Prozent betragen. Der Abstand ist ein Hinweis darauf, dass die Preisvorstellungen der Bauträger und die Zahlungsbereitschaft der Käufer deutlich auseinanderliegen. Er zeigt allerdings nicht, dass jede Transaktion mit demselben Nachlass abgeschlossen wird.
Landesweit verlief die Entwicklung deutlich ruhiger. Im September lag der durchschnittliche Verkaufspreis für Neubauwohnungen in Russland bei rund 200.000 Rubel je Quadratmeter und damit nahezu auf dem Niveau des Vorjahres. In den großen Metropolen zogen die Preise dagegen erheblich stärker an.
In Sankt Petersburg verteuerte sich das Angebot binnen Jahresfrist um 21,7 Prozent auf 388.900 Rubel je Quadratmeter. In Moskau stieg der Durchschnittspreis um 15,8 Prozent auf 727.900 Rubel. Damit entfernen sich die beiden wichtigsten Metropolregionen noch weiter vom landesweiten Preisniveau.
Weniger Verträge, weniger Einnahmen
Die Nachfrage konnte mit der Preisentwicklung nicht Schritt halten. In den 15 Millionenstädten wurden von Januar bis September 212.900 Verträge über die Beteiligung an Bauprojekten abgeschlossen. Das waren 5 Prozent weniger als im gleichen Zeitraum 2025.
Auch die gemeinsamen Einnahmen der Bauträger aus dem Wohnungsverkauf sanken. Sie beliefen sich auf 2,51 Billionen Rubel, ein Rückgang von 2,3 Prozent. Dass der Umsatz weniger stark fiel als die Zahl der Verträge, hängt mit den gestiegenen Preisen zusammen: Es wechselten weniger Wohnungen den Besitzer, doch die einzelnen Verkäufe brachten im Durchschnitt mehr ein.
Diese Strategie hat jedoch Grenzen. Höhere Quadratmeterpreise können eine schrumpfende Zahl von Käufern nicht unbegrenzt ausgleichen. Je länger Wohnungen auf dem Markt bleiben, desto mehr Kapital steckt in laufenden oder fertiggestellten Projekten fest. Gleichzeitig laufen Zins- und andere Finanzierungskosten weiter.
Irina Dobrochotowa, die Gründerin von , erklärte, die Zahl der neu gestarteten Bauprojekte in den russischen Millionenstädten sei 2026 im Jahresvergleich um 30 Prozent zurückgegangen. Der Rückgang deutet darauf hin, dass Projektentwickler angesichts unsicherer Verkäufe und höherer Finanzierungskosten vorsichtiger werden.
Warum die Preise trotz schwächerer Nachfrage halten
Eine nachlassende Nachfrage führt auf diesem Markt nicht automatisch zu billigeren Wohnungen. Die Bauträger müssen höhere Ausgaben für Baumaterialien, Arbeitskräfte und Grundstücke verkraften. Internationale Sanktionen haben zudem den Zugang zu bestimmten Baugeräten, Ausstattungsmaterialien und früher etablierten Logistikwegen erschwert. Der Wechsel zu anderen Lieferanten kann Projekte verteuern und ihre Planung komplizierter machen.
Hinzu kommt die Finanzierungsstruktur. Viele russische Neubauprojekte werden über eine projektbezogene Bankfinanzierung abgewickelt. Die Zahlungen der Käufer liegen dabei auf Treuhandkonten und werden im Verlauf des Projekts freigegeben. Wenn Wohnungen langsamer verkauft werden, fließt Geld langsamer in diese Finanzierung ein. Für den Bauträger steigt damit der Druck, während die wirtschaftliche Kalkulation des Projekts an Spielraum verliert.
Eine deutliche Preissenkung kann in dieser Lage die Einnahmen gefährden, die für Zinszahlungen und die Fertigstellung der Gebäude benötigt werden. Halten die Unternehmen dagegen an hohen Angebotspreisen fest, verlängern sich die Vermarktungszeiten und die Zahl der unverkauften Wohnungen kann wachsen. Der Abstand von 16,7 Prozent zwischen Angebots- und Verkaufspreisen macht diese Spannung sichtbar.
Für Haushalte verschärfen hohe Kreditzinsen das Problem. Entscheidend ist nicht nur der Preis pro Quadratmeter, sondern auch die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung. Wenn die Finanzierung teurer wird, kann eine Wohnung selbst dann aus dem Budget fallen, wenn sich das Einkommen des Haushalts nicht grundlegend verändert hat.
Die vorliegenden Zahlen belegen nicht allein, dass Neubauwohnungen für die Mehrheit der Bevölkerung unerschwinglich geworden sind. Sie zeigen aber eine wachsende Distanz zwischen Preisniveau, tatsächlichen Verkäufen und den finanziellen Möglichkeiten potenzieller Käufer. Für Menschen, die auf einen Immobilienkredit angewiesen sind, wird der Zugang zum Neubau dadurch schwieriger.
Der Rückzug beginnt bei den neuen Projekten
Der Rückgang der Projektstarts ist für die Branche zunächst ein Schutzmechanismus. Wer weniger neue Baustellen eröffnet, setzt in einer unsicheren Absatzlage weniger Kapital aufs Spiel. Mittelfristig kann diese Reaktion jedoch das Angebot verknappen.
Weniger neue Projekte machen Wohnungen nicht automatisch erschwinglicher. Bleiben die Preise hoch, könnte der Markt stattdessen kleiner und unzugänglicher werden: Es gibt dann weniger Wohnungen, aber nicht unbedingt mehr Angebote, die sich durchschnittliche Haushalte leisten können.
Die Anpassung erfolgt bereits auf mehreren Ebenen zugleich – durch weniger Verträge, geringere Gesamteinnahmen, einen anhaltenden Abstand zwischen Angebot und Verkauf sowie deutlich weniger neue Bauvorhaben. Von einem klassischen Preisverfall kann dennoch keine Rede sein, weil Kosten und Finanzierung den Spielraum für Rabatte begrenzen.
Damit steckt Russlands Neubausektor in einem schwierigen Gleichgewicht. Die Bauträger brauchen hohe Preise, um ihre Projekte wirtschaftlich zu halten; die Käufer benötigen niedrigere Preise und tragbare Kreditbedingungen. Offen bleibt, ob wachsende Bestände unverkaufter Wohnungen die Unternehmen letztlich zu größeren Nachlässen zwingen – oder ob der Rückgang neuer Bauvorhaben das Angebot so stark verengt, dass die Preise weiter hoch bleiben.
