Österreichische Nationalbank: Auswirkungen höherer Zinsen auf den Immobilienmarkt
Höhere Zinssätze haben die Immobilienmärkte in Österreich spürbar gebremst. Während private Wohnbaukredite relativ stabil blieben, verzeichneten Gewerbeimmobilienfinanzierungen einen deutlichen Anstieg der Ausfälle. Zwei neue umfassende Berichte der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) beleuchten die Entwicklungen der letzten Jahre.
Die OeNB veröffentlichte am Donnerstag Berichte zu den heimischen Immobilienmärkten, die bis Ende 2025 analysiert werden. Einer der Berichte untersucht private Wohnimmobilien, der andere gewerblich genutzte Objekte wie Zinshäuser, Büros und Hotels. Der Zeitraum wurde in drei Phasen unterteilt: zunächst eine ausgewogene Entwicklung, darauf folgte ab 2010 ein Boom mit niedrigen Zinsen und hohen Preisen. Die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank ab Mitte 2022 führten zu einer Trendwende.
Im Wohnungsmarkt sanken die Preise für Wohnimmobilien von Q3 2022 bis Ende 2025 nominell um 3,3 Prozent und inflationsbereinigt um 15,1 Prozent. Insbesondere die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen sanken in Wien um bis zu 9,4 Prozent. Im Gegensatz dazu stiegen die Einkommen, was zu einer verbesserten Leistbarkeit von Wohnimmobilien führte; das Verhältnis zwischen Preisen und Einkommen verbesserte sich seit Mitte 2022 um 19 Prozent.
Im Wohnbau brachen die Baubewilligungen zwischen 2022 und 2025 um 35 Prozent ein, und die Zahl der Fertigstellungen fiel um 24 Prozent. Verkäufe neuer Objekte sanken um 60 Prozent, während gebrauchte Immobilien um 26 Prozent betroffen waren. Zuvor waren die durchschnittlichen Zinssätze für Wohnbaukredite von 1,8 Prozent im Juli 2022 auf 3,4 Prozent bis Dezember 2025 gestiegen, während der Anteil notleidender Kredite nur geringfügig von 1,1 auf 1,5 Prozent anstieg.
Im Gegensatz dazu verschlechterte sich die Lage bei gewerblichen Finanzierungen stark. Der Anteil notleidender Gewerbeimmobilienkredite stieg bis Ende 2025 auf 8,3 Prozent, während bei gewerblichen Wohnimmobilien dieser Wert 14,1 Prozent erreichte. Die Zahl der Transaktionen sank von 7.000 auf 3.500 pro Halbjahr, erholte sich jedoch bis Ende 2025 auf etwa 4.400 Verkäufe. Das Transaktionsvolumen fiel zwischenzeitlich von 6,5 auf 3,1 Milliarden Euro, bevor es wieder auf 5,3 Milliarden Euro anstieg.
Einordnung
Die Berichte der OeNB verdeutlichen die divergierenden Auswirkungen der Zinserhöhungen auf private und gewerbliche Immobilienfinanzierungen. Während private Haushalte von einer verbesserten Leistbarkeit profitieren, sehen sich Unternehmen bei gewerblichen Objekten einer steigenden Anzahl an Kreditausfällen gegenüber. Diese Entwicklungen haben potenziell weitreichende Konsequenzen für die Stabilität des Finanzmarktes und die Bauwirtschaft in Österreich.
